大家好，今天的推送由武汉跑盘贵妇独家赞助。
最近一年，她踩盘次，用脚步丈量武汉楼市，得出一份相对另类的区域价值判断标准——连锁店指数。
抽取一些楼盘周边常见的“连锁店”品牌，以其数量、规模、分布形势，反推区域所处的发展阶段及投资前景。
然后发现，那些你看起来LOWLOW的连锁店，拉面馆、沙县、麦香园，简直就是板块成熟与否的“验孕棒”……
比如板块高溢价“神盘”，周边其实只有沙县小吃，你是在为示范区支付高溢价；
一个板块没有TODAY，没有大米先生，多半意味着没有白领，就是睡城定位；
一个没有TODAY的板块，却出现良品铺子，他的定位大概率“郊区名媛”，改善性。
那么好吧，你买这里房子，一定要有把握——溢价合理吗？可以传给下家接盘吗？
·正·文·来·啦·
下面进入正文——
买房界判断一个区域值不值得买，“金句”很多：
XX在哪里，买房不会错。
跟着XX去买房！
公认的评价标准XX都比较高大上，包括星爸爸以及，盒马。
“跟着星爸爸”去买房，是我涉足买房不归路之初，就听过的金科玉律。
我认为，前几年，这条规律是存在的。
星爸爸前几年的选址逻辑，是数据决策模型。
通过建模，把地段、人流、未来规划等参数输入模型，得出是否选址的结论。
某种程度，星爸爸确实是我们判断区域价值的标准。
但这几年，他们选址逻辑有所变化，简单说就是，大肆扩张。
我猜测，是不是开发商正顺应这种潮流，也知道民间有“跟着星爸爸买房”的精神，于是有意识，在商圈成熟度不够的项目，通过减免租金方式，引进星爸爸？
所以这种项目，不一定足够成熟，通过引进星爸爸强调该地段的潜力+投资眼光，提高大家对未来的认可度……星爸爸更像一个“道具”。
比较类似的还包括，嗯，盒区房。
另外呢，还有一些特别显性的标准。
比如地铁，麦记，开封菜，小米/阿里办公楼，行政服务中心，最近还有大V提出“图书馆”。
这么说吧，投资中“所有人都认为正确的道理”没有价值。大家都知道好，价格也早就体现出来，从投资角度看，就没有潜力可挖。
所以，我相对更看重那些有点LOWLOW的连锁店——兰州拉面，沙县小吃，江西瓦罐汤、黄焖鸡米饭、常青麦香园、鹏记热干面，还有一些相对高端的大米先生、想踏踏煲仔饭、仟吉、周黑鸭、良品铺子。
这些连锁店，普遍没有上市，以加盟为主，小老板没那么多花花肠子，就是实实在在卖饭生存。
俗话说，十个小店死，九个在选址。
那他们拿生命换回来的选址教训，是不是更值得我们重视？
01
我整理了年7月至年7月，篇踩盘日记里提到的武汉3镇新老盘70个。
特别增加几个汉化版的标准——连锁店指数，供买武汉房子的朋友参考。
特别是打算买新区、城乡结合部的朋友，这些连锁店我根据消费水平高低，分成四类
A类：兰州拉面、沙县小吃、瓦罐汤、黄焖鸡
B类：常青麦香园、鹏记热干面
C类：大米先生、香他她煲仔饭、Today、Today、仟吉、周黑鸭
D类：良品铺子
选这几家连锁店做对标，并没有科学统计学理论知识，纯粹是踩盘时吃过，“看着眼熟”。
在过去1年里，很多新区新盘，公共交通到达不了的地方，我均以步行完成。
傲娇点，自夸3步1米丈量大武汉城镇化这副巨画，赤子之心可照汗青。
感性的业余班子献上简陋的统计表，大家凑合着看吧。
精力有限，我选了24个片区，统计“连锁店”分布情况。
（可点击图片可放大查看）
首先，表明我解读数据的几个基本结论：
1、按照人均消费水平，这12个品牌的产品日常生活依赖度，是有梯度和进阶的。
2、商家面向顾客，开店要赚钱，居民有购买商品和服务需求。所以，只要有店，且能存活，是最客观反映区域成熟度标志。
3、4大类商家都占到的物业最有价值，4大类都占全的物业比较，同区域价格最低的性价比最高。
4、如果有商家缺失项，实际上是片区缺失商家对应的人群段。投资客要特别注意，算接盘侠的时候，直接排除掉。
5、同区域两个小区对比有商家缺失，个人观点是这个区域在快速成长。人口结构在调整。也说明片区活力增强，房价要涨。
02
下面，具体分析下，不同连锁品牌，背后揭示的区域人群特点。
兰州拉面和瓦罐汤基本上15块钱管饱，沙县的瓦罐汤味道很好，和黄焖鸡有同品竞争的趋势，也卖鸡。
沙县、江西瓦罐汤、兰州拉面听名字就知道，是流动人口的信号，外来农民工聚集地。
麦香园卖武汉标志性早点热干面。而早餐属于生活必需品，住哪里，哪里过早。麦香园在哪里，哪里就有长期在武汉生活的居民，是常驻人口的信号。
武汉本土企业仟吉和武汉精武鸭脖千丝万缕关系的上市公司周黑鸭是CP。这个属于有实力讲口味的小中产信号。
而today是正餐快餐，是区域有产业支撑的信号。
香他她和大米先生也算产业信号CP，但他俩需要油烟管道、底商开餐馆牌照。
门槛比today高，这样比较下，today信号感更强。
特别值得一提的是良品铺子。
她家卖的坚果麻花是零食，生活品依赖程度是这12家里最弱的。
比如周黑鸭，至少还可以做正餐的一盘菜。而她家葡萄干按照克算，钻石黄金才有这样的待遇，客单价之高可窥见一斑。
不管智利进口葡萄干买10g还是买g，都是收入管饱后的各类人群均能享受的“轻奢产品”。所以良品铺子开店的地方，算是“改善型”居住地。
下面是数据分析。
一些个人感受，我已经标注在图上了。
价格我也填上去了，有些盘就是隔壁，或隔着墙，或隔着街，配套无差别。
而价差达到+（比如花桥的王府花园和福星华府）。
真是买房子不要脑袋发热，问问自己，到底溢价买了啥？
如果自住，您喜欢就好，如果投资……
你多支付的溢价，是在园林？漂亮的户型？物业？还是漂亮的销售小姐姐？
我人懒，也赶着交稿，就不码字把表格上的数据中文化一遍了。同时，我认为，同样的数据，给不同立场的人分析，差别很大。
不过是重复我之前写过的一些观点——
03
“武汉绝对是多中心城市，或者说武汉真实的中心和非中心，档次没有完全拉开”
—4个圈圈（连锁品牌）占齐了的小区，都可以看做区域中心。
“武汉的市中心虽然贵，但不管是老、强中心，还是新、弱中心，都值得买”
——同一区域，如果少了一个连锁店，欠1圈或者2个圈的，价格跟满格的差价没多少。搞不好还贵些。
既然如此，干嘛不买4个圈占全的？
城市资源才是最值得买的，别买情怀，买饼子。
如果有得选，尽量买4个圈房子比较多的区域。
买圈多的区域。
“武昌区江岸区江汉区的远郊区值得买”
——到底投资新区强中心，还是老强区里的小提提？
在武汉这样的强二线城市里，没有定论。
但大家务必注意一旦，“所谓的溢价，不过是为美好埋了单”
——慈母心溢出屏幕的学区房，白沙洲某盘、藏龙岛某盘。
真是烂牌真诚地用感情打，也能咸鱼翻身。
比如藏龙岛和白沙洲的“神盘”，周边只有一家沙县，难道大家都在为学区溢价？
“投资客买房子时就要给下家画像”
--没有大米先生、today，标志着此板块无产业，多半只有睡城功能。
涨幅未知，跌幅有限。
如果产业无，又同时出现良品铺子，这是片区“改善型”社区。
改善的点一定要耐心找出来。反复考量是不是合理溢价？
有没有可能传导给下家？
此处应有分界线。
我承诺码字交稿。交了，买房哥不答应。
金主说，作为负责任的社会人，得有严谨的相关性证明。
04
我本着“人为财死，鸟为食亡”的奋斗精神，吐鲜血找数据，瞎眼睛列表格。
下半篇为堆字数用的数据表格。
还只整理出了汉口的东西湖区、黄陂的盘龙城，参考指标也只用了“良品铺子”。
然后你会发现，为什么吴家山比金银潭，看起来更高大上？房价也更高？
为什么盘龙城是沿着一条主轴，价值依次扩散出去？
对于新区/新城/投资，距离感不是房地产投资唯一参考标准，武汉不同板块，有不同的发展轨迹。
如果看数据表格就头疼的读者，我体贴的这里就写出这两个区域的现象：
东西湖区
1、如果按照良品铺子的开店时间和密度，东西湖片区的城市化，是从西边往东扩
2、从远离江汉区的方向往江汉区扩（这是很重要一点，不是每个板块都在摊大饼，有的可能是反向运动）
盘龙城区
受2号线延长线的影响，改变了板块中心运动轨道。
结论是：
zf之手，在武汉城市化进程中，很明显是资源配套落位的指挥棒。
开始上表格。
前方多图，建议连wifi，土豪随意。
（良品铺子开店数据来自美团，上市公司出品，值得信赖。）
东西湖片区：
（可点击图片可放大查看）
吴家山片区是东西湖的老城区，医院、学校、市政府都在这片。
现在是政府挪到了潭码头公园，医院挪到了三店。
看起来，的确是新城中规中矩地往外扩。
但是，哪里有点不大对。
是的，吴家山片区就是新区本尊。
她是如何被外扩出来的呢？
我们来看张东西湖区的良品铺子全景图。
（可点击图片可放大查看）
东西湖老城区，店铺扎堆，如果补上数据，开店时间年至少有4家，比其他板块早。金银湖片区、金银潭片区，宏图大道片区，数量零星，开店时间也均在年后。
比如，武汉客厅的良品铺子武汉客厅店、越秀星汇店都是年的注册时间。
是不是越看吴家山越像是市中心，而宏图大道反而是偏远郊区？
来张汉口三环内，后湖片区良品铺子分布图，我猜，你就不这么看了。
（可点击图片可放大查看）
东西湖图上的良品铺子和后湖片区图上的良品铺子数量是接近的，差不多30个。
但图的缩放比例会让人产生错觉。
我还是码字写点描述性的对比。
百度上，东西湖区的总面积是平方千米。后湖片区没有说明面积，但单一句“武汉后湖，一般指武汉市江岸区所辖的后湖街。”
至少说明后湖的良品铺子开店密度远远大于东西湖区。
那么，谁更像城里的？
金银潭片区和宏图大道，离城里更近，理论上应该是开店的运货成本，员工招募，都会更便宜。当然是先开在这里。
那么，为什么首开开在了吴家山？
除了人口（顾客）更密集，没有别的解释。
谁在用无形的手号召民众援疆？
显然不是市场，正常的市场店家不会这么扭曲力，不做规模经济的生意，跋山涉水卖东西给偏远山区的民众。
那是谁？
我人怂，也的确没有数据落石锤。
靠猜，是zf。
有这么个假想，我是纯粹的假想。
zf先拍卖远城区地块，指导kfs和民众开发远城区，然后，递进地补远城区和主城区之间的洼地。
按照这个假想再往前推，就是当年的洼地金银潭、宏图大道的价格（价值）接近江汉区、江岸区后，三店就变成了当年的吴家山，融创观澜府就变成了现在的金银潭，东西湖区整体外扩。
盘龙城片区：
（可点击图片可放大查看）
字不重要，图和表格重要。
我蛮想问：
盘龙城的良品铺子分布长这样，是不是跟2号线天河机场延长线年12月通车相关联？
早开在巨龙大道上的良品铺子，好像堵车堵在了十字路口一般。新店全部开在堵点。
而堵点地铁“巨龙大道”站，是这个片区的神盘“天汇龙城”所在地。
我特意查了盘龙城这片的二手房小区，天汇龙城2、3期已交付盘交易量大。
东西两侧的大盘：
年的歌林花园，年的珩生领袖城，年的名流人和天地，年至年的交易量都很大。
沿着巨龙大道东行，是“武汉盘龙城一中”、卓尔NO1企业社区。如果说，有学校又有企业的小块不算片区市中心，你信不信？
我不信。
如果，2号线延长线地铁的走向也是东行的，会不会神盘就不干天汇龙城什么事情了？
盘龙城片区随着地铁挪分店的良品铺子，也算是民众用脚投票城市资源的“有生命”的例子。
盘龙城片区民众集体投票，此区域最重要的资源，既不是学校，也不是闫总的总部，而是地铁。
如果，对比同为新区的东西湖区，脑洞开大点，地铁早一点或者晚一点的出现，东西湖的良品铺子店分布，会大不相同。
为什么呢？
盘龙城跟吴家山不太一样，盘龙城缺乏吴家山那么坚实的产业基础。
这导致ZF对板块价值的引导，具有非常大话语权。
一个没有城市化沉淀的板块，一条地铁，一条快速路，就能彻底决定板块价值高地。
所以，对有意投资远城区不动产的朋友们，通过吴家山，金银潭和盘龙城的案例，千万不要迷信同样的定律，每一个板块，都有各自独特的发展轨迹。
也许，新城baby的命运走向随父母，所有的同城人都是父母。
也许，新城baby的前方是没有路的，路在所有同城人的脚下。
各位朋友，我们一对一答疑又启动了。
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